至今年6月30日，在北京、上海、广州、武汉等四个城市进行的“以房养老”两年试点刚刚到期，但其成效却并不乐观。
据悉，在全国四个试点城市中，尝试“以房养老”的仅有78人59户，办完所有流程的仅有47人38户，成交可谓非常惨淡。
那么，作为一个从国外引进的舶来品，“以房养老”为什么会水土不服呢？这是否意味着“以房养老”将惨淡收场呢？
“以房养老”遇尴尬
所谓以房养老，目前多指“住房反向抵押养老保险”，本质上是将住房抵押与终身年金保险相结合的商业养老保险业务。
从操作层面来看，就是老人将所拥有的房屋抵押给保险公司，仍继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。
通俗的说，就是将老人的“死房子”变成了“活钱”，既能实现“居家养老”又能“增加养老收入”，一举多得。
2015年3月，幸福人寿成为唯一一家获批办理“以房养老”业务的保险公司，也是至今唯一的一家。幸福人寿推出的产品“幸福房来宝”，仅面向60周岁至85周岁、具有房屋完全产权的老人。老人抵押房产给保险公司后，可以按照条件领取养老金，按照保险费率表计算，60岁男性老人抵押估值100万元的房屋后，每月领取养老金2500元左右。
2015年4月10日，在北京、上海和武汉同时签署了“以房养老”第一单。不过，截至今年5月20日，北京、上海、广州、武汉四地仅有78位老人尝试参与“以房养老”。
可以说，“以房养老”遭遇了“理想很丰满，现实很骨感”的尴尬。
其实，早在2011年10月，中信银行也曾试水“以房养老”，推出一款“养老按揭”产品，在老人抵押房屋后，银行根据抵押房产价值和合理的养老资金来确定贷款金额。由于中信银行第一个吃螃蟹，所以比较谨慎，设置了相对苛刻的条件，规定累计贷款额最高不超过房屋价值60%、每月支付养老金不超过2万元、贷款人名下至少两套住房、贷款期限最长10年等限制。
可想而知，严苛的规定限制了目标客户人群，而多数客户对此又不太买账，导致业务发展非常缓慢。
其后，兴业银行也尝试推出“以房养老”消费贷款，额度最高不超过30万元，最长期限3年，但这种产品本质上仅是抵押贷款，和“养老”关系其实不大。
各方不满成主因
无论保险、银行等金融机构，还是监管部门、地方政府，都在尝试推进“以房养老”，但是效果一直不太理想，个中原因，并不复杂。
首先，“以房养老”对传统的养老观念和伦理道德是一个很大的挑战。
长期以来，根深蒂固的养老观念是“养儿防老”，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承。房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产，是老人奋斗一生积攒下的主要财富。老人如果选择抵押房产，可能会引起家庭纠纷，或者面对社会非议，老人能否坚持选择，值得商榷。
因而，参加“以房养老”的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群体兴趣寥寥。
其实，传统观念的束缚，也是社会养老机构、养老社区等新型养老方式快速发展的障碍。
其次，房屋价值的波动，是“以房养老”业务的主要风险。
房屋的价值是养老抵押贷款的关键，也是产品定价的核心影响因素。自从1998年福利房改革之后，房地产市场走向市场化之路，此后房地产市场处于飞速发展之中，中间历经国家多次宏观调控，房价出现数次大幅波动。
在当前阶段，房价的未来涨跌如何，作为金融机构、老人，其实都难以判断。如果抵押房屋价值下跌，下跌损失风险由保险公司承担；如果房屋价值一直上涨，保险公司则面临一定的道德风险，部分早期投保的老人可能会选择退保，而后再重新参加“以房养老”，则能拿到更多的养老金。
再次，涉及房屋的产权政策、法律制度，也是推动“以房养老”的障碍。
对于城市居民而言，住房有着70年土地使用权的限制，用来“以房养老”的房屋一般居住了几十年，保险机构拿到此类住房面临很大的政策风险——土地使用权到期之后，如何续期和处置，当前国内尚无明确规定。而对于真正有养老困难的农村老人来说，农村宅基地在法律上规定是严禁流转的，其使用权是不能抵押的，“以房养老”就难以在农村走通。
另外，房屋还涉及税收等法律制度，物业税、遗产税尚未出台，房产税如何征收也没有明确。说到底，“以房养老”缺乏顶层设计，没有配套政策，政府支持力度也有限。
最后，“以房养老”还面临贷款利率变化和被保险人的长寿风险。
一方面，抵押贷款一般要运作几十年，贷款利率随着经济形势、宏观调控一直在波动，保险公司缺乏锁定利率的工具和机制。
另一方面，从1982年到2010年，我国男性平均寿命从66.28岁增长到72.38岁，女性则从69.27增长为77.37，分别增加6.1和8.1岁。人均寿命的增加，就代表着“以房养老”的保险公司要支付更多的养老金，甚至有可能超过房屋的价值，这就进一步降低了开展业务的意愿。
其实，在“以房养老”业务的具体操作上，也面临诸多难题。
作为一款保险产品，合同条款复杂，一般老年人难以理解。同时，在业务流程中，包括房产登记变更、对房屋的价值评估、公正等环节，都需要中介机构的参与，并支付不菲的中介费用，这就提高了交易运营的成本，而提高的成本，最终还是由投保人买单。
综合来看，“以房养老”的最终遇冷，其实并不为人意外，各方都不太满意才是主要原因。当然，要走出目前的困境，还需要各方形成合力，通过集体智慧让“以房养老”越走越好。
下一步，将扩大试点
其实，在欧美国家，“以房养老”的发展也遇到过诸多波折。
“以房养老”最早起源于荷兰，20世纪90年代开始流行，彼时荷兰房价连年上升，主要依靠国家养老金和手头存款不多的老年人，很多选择“以房养老”的方式将所拥有的房屋进行变现。
后来，由于房屋价格下跌、利率上浮、预期寿命增加等问题的出现，选择“以房养老”的老人群体面临领取的资金越来越少，不能满足养老需求的难题，致使“以房养老”的受众越来越少。而今，荷兰的老人几乎不再考虑这种方式，金融机构也不再推出此类产品。
在美国，1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目，经历二十多年的发展后，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小，占符合标准的美国老人的比例不到3%。
究其原因，在美国，由于社会保障体系非常发达，多数老年人通过社会保障金、年金等私人养老金、个人存款就能满足退休需求，“以房养老”仅仅作为养老收入的一个补充，而非核心来源，美国人老人选择它的欲望不强。
在我国，考虑到实际国情，“以房养老”仍然是一部分老人养老的重要选择。
一方面，我国已经加速步入老龄化社会，成为世界上老龄化速度最快的国家之一。根据国家统计局的抽样调查数据，2015年我国60岁及以上人口超过了2.2亿，占比16.15%，其中65岁以上人口1.4亿，占比10.47%。老龄化形势虽然如此严峻，但我国养老制度、养老设施及养老服务机构仍然欠缺，老人低积蓄、缺乏养老保险的现象也颇为突出。对于手头没有养老积蓄、退休金很少、拥有自有住房的老人群体来说，把房产变现成养老资金来源，“以房养老”就是一个不错的选择。
另一方面，我国家庭供养结构特殊，主要是四个父母、一对夫妇、一个孩子的“421”结构——虽然二胎政策放开，但政策效应有待观察，对现有家庭结构难有影响。“养儿防老”的传统家庭互助模式，渐渐也应让位于更加市场化的养老方式，部分老人出于减轻作为子女赡养负担的想法，会考虑“以房养老”的产品。
另外，对于当前“以房养老”所谓“遇冷”的现状，推出产品的保险公司也有清醒的认识。在“幸福房来宝”产品设计之初，客户人群就定位于部分失独老人、无子女老人、孤寡老人，作为一个小众化的体现社会责任的保险产品，目的就是帮助老人利用房产增加养老收入、解决养老的实际困难。
虽然试点城市“以房养老”成交量不高，但保监会进一步扩大了以房养老试点的范围。
“2016年7月4日，中国保监会发布了《中国保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》(保监发[2016]55号)，将老年人住房反向抵押养老保险(以下简称反向抵押保险)试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。”
然而仅仅扩大试点范围是不够的，在“以房养老”的顶层设计和配套政策上需要更多努力。对于前文提到的诸多政策障碍，国家应在更高层面设计“以房养老”的体系，逐步完善产权政策、税收支持政策等。同时，政府应当担负起监督和指导的职责，对金融机构的活动进行规范，提供政策的全面解析、产品的风险提示，消除老人的顾虑。
长远来看，“以房养老”是市场化、多元化养老的一个模式，是应对老龄化社会的一个思路，但考虑到我国的国情和市场状况，它也注定是一个小众产品，参与机构也应有长期的准备。
